Как будет развиваться рынок недвижимости Грузии и в какие направления этой сферы стоит вкладывать деньги, рассказывает эксперт
Цены на недвижимость, как и спрос на качественное жилье в Грузии, будут расти, считает член совета директоров девелоперской компании Hochbau Джамал Хермасси.
Об этом Хермасси заявил на пресс-конференции на тему "Недвижимость в Грузии – риски и выгода", которая состоялась в Мультимедийном пресс-центре Sputnik Грузия. Участники мероприятия рассказали о ситуации на рынке недвижимости, о перспективах развития и существующих в данной отрасли проблемах.
Как отметил Хермасси, гостиничный и жилой фонды не справляются с наплывом туристов, из-за чего спрос на недвижимость в Грузии выше предложения.
"Число туристов очень быстро растет. Только в июле этого года, по статистике департамента туризма, миллион посетителей побывали в Грузии на летних курортах", - сказал Хермасси.
Многие жители Грузии и иностранцы вкладывают деньги в недвижимость - покупают квартиры под гест-хаузы, мини-отели и хостелы, но спрос все равно выше предложения. По прогнозам эксперта, такая ситуация сохранится довольно долго и рынок недвижимости в Грузии будет расти еще в течение минимум 5-7 лет.
"Надо развивать новые регионы, чем сейчас все девелоперы и занимаются. Помимо классических Тбилиси и Батуми начинают осваивать горные курорты, развивается Бакуриани, осваивается Годердзи...", - отметил Хермасси.
Покупайте...вчера
"Туристическая недвижимость — один из продающихся продуктов в мире... Она все больше и больше набирает популярность… А в Грузии юридически очень легко приобретать и оформлять недвижимость, и есть определенные дополнительные плюсы для нерезидентов - можно получить временное место жительства", — считает генеральный директор Global Promotion Group Георгий Гочелеишвили.
На сегодняшний день для получения вида на жительство в Грузии сроком на один год, иностранец должен приобрести недвижимое имущество стоимостью не менее 35 тысяч долларов.
По прогнозам Гочелеишвили, цены на недвижимость в Грузии будет расти, так что потенциальным инвесторам стоит поторопится.
"Рост цен на недвижимость значит, что экономика растет. Недвижимость не покупают там, где ожидается падение цен в среднесрочной и тем более в долгосрочной перспективе. Покупать недвижимость в Грузии сегодня или завтра? По-моему, еще вчера надо было покупать", - отметил он.
Критерии выбора
Озеленение территории, качество постройки и инфраструктура проекта – это те компоненты, на которые стали больше обращать внимания клиенты при покупке недвижимости в Грузии.
"Благодаря иностранцам особой популярностью стали пользоваться проекты таун-хаусов. Потому что ценятся природа, детская площадка, вид из окна. Если есть сочетание всего этого, то тебе все удалось. Будущее за такими проектами. Максимально зеленая территория, максимально комфортная обстановка для жилья", - сказал Хермасси.
По его прогнозу, одновременно с ростом спроса на такое качественное жилье, будет падать спрос на квартиры в домах так называемой "точечной застройки", где не была продумана при строительстве инфраструктура, а вид из окна - это балкон соседа.
Будущее - за современными комплексами, а конкуренция повышает качество продукта, отметил в свою очередь Гочелеишвили.
Пост-продажи и система обслуживания
Человеку, который рассматривает недвижимость как бизнес, комфортнее приобрести недвижимость в жилых комплексах, где есть служба управления, считает Хермасси.
"В этой сфере будущее за домами, где есть полная система обслуживания, включая компанию по управлению недвижимостью. Для жителей Грузии - это только плюс, это повышает качество застройки, это повышает качество того жилого пространство, где мы будем находится", - отметил Хермасси.
Концепция апарт-отелей отлично подходит для Грузии, при правильном пост-продажном управлении, отметил в свою очередь Гочелеишвили.
"Если человек получает даже небольшой, но стабильный доход со своей недвижимости в Грузии - для него это очень важно. И чем меньше проблем, чем меньше времени он тратит на решение задач, связанных с управлением недвижимостью, тем лучше", - отметил он.
Батуми – главный конкурент
Недвижимость в курортном городе Батуми (АР Аджария) успешно конкурирует с недвижимостью городов, расположенных в других странах на побережье Черного моря, считает Хермасси.
"Будет справедливо сравнение среди курортов черноморского побережья, и в этом сравнении Батуми определенно выигрывает по большей части параметров. Сейчас здесь - самый доступный квадратный метр на черноморском побережье", — сказал Хермасси.
Стоимость недвижимости до 500 метров от моря, то есть в пешей доступности, в Батуми начинается от 500 долларов за квадратный метр. А максимальная составляет 3 тысячи долларов.
"Нигде нет таких цен – ни в Сочи, ни в Варне, ни на Черноморском побережье Турции. Среди курортных городов это самая низкая цена. И притом, что инфраструктура Батуми - самая развитая среди городов черноморского побережья, то тут вариантов не остается у наших гостей и друзей из Украины, России, Казахстана, Азербайджана", — отметил Хермасси.
По его словам, в Грузии есть все условия для того, чтобы инвестировать.
"Всем комфортно находиться в Батуми, все хотят иметь недвижимость в Батуми. Тем более, когда на оформление понадобится два часа в Публичном реестре в одном здании, а еще, будучи иностранцем, можешь получить кредитную ставку в районе 4-5% годовых", — подчеркнул он.
Бакуриани – самый окупаемый горнолыжный курорт в Грузии
На сегодняшний день самая привлекательная окупаемость у недвижимости – до 25% в год дает горнолыжный курорт Бакуриани за счет того, что там самый длинный в Грузии курортный сезон. По словам Хермасси, восемь месяцев в году курортная недвижимость в Бакуриани востребована.
Однако, по его словам, в Бакуриани начали действовать новые регуляции – при покупке тысячи квадратных метров земли здание можно построить на площади 200 квадратных метров, и введены ограничения на высоту зданий.
"Это национальный парк, рекреационная зона, и потому ограничили настолько, потому что там тоже - бум строительства. Все начали строить высокие гостиницы. большую часть Бакуриани ограничили таким коэффициентом, чтобы строились коттеджи", - сказал Хермасси.
По информации Хермасси, земля в Бакуриани стоит довольно дорого - около 100-120 долларов за квадратный метр.
"Получается, надо заплатить много денег и поставить всего один коттедж - для застройщика это несерьезно. А Бакуриани должен развиваться и будет развиваться. Власти ввели ограничения в центре, чтобы курорт Бакуриани развивался вдоль долины. Так что девелоперы никуда не денутся, будут развиваться вдоль долины, и Бакуриани – это курорт, который имеет будущее. Так что Бакуриани – это направление для недвижимости", - отметил Хермасси.
Ужесточение правил
Эксперты считают, что ужесточение правил выдачи разрешения на строительство были необходимы.
"Я считаю, что эти регуляции нужно было ввести давно. Некоторые районы настолько плотно застроены, что с соседом можно через балкон здороваться за руку на 15 этаже. Это ужасно. Это супердискомфортно, некрасиво. Поэтому регуляции надо было вводить", - считает Гочелеишвили.
По его мнению, ужесточение правил строительства повлияет на рост цен на недвижимость. Но лучше заплатить больше и жить в достойном доме с нормальным обслуживанием, где чисто, уютно и безопасно, отметил Гочелеишвили.
Есть элементарные правила, без которых нельзя просто запускать дом в эксплуатацию, отметил Хермасси.
"В Грузии государство усложнило условия для застройщика, но они на самом деле не максимальны. В других странах они еще намного жестче", - сказал Хермасси.
Проблема недостроенных зданий
Девелоперу выгоднее покупать новую землю, чем браться за недостроенный проект, считает Хермасси. Поэтому государство должно стимулировать девелоперов на завершение начатых проектов.
"С точки зрения бизнеса достраивать чужое здание очень сложно. Поэтому только государство может это мотивировать. И у государства есть огромное количество механизмов, которыми оно может мотивировать – от снижения процентной ставки до какого-то льготного кредита. Это самый функциональный вариант", - отметил Хермасси.
Сегодня есть много отраслей, где выделяют беспроцентные кредиты для поднятия той или иной отрасли. По мнению Хермасси, выходом из ситуации является выдача беспроцентных кредитов и освобождение компаний от уплаты подоходного налога на определенный период.
Советы девелоперов
Эксперты советуют строго прописать все условия в контракте, перед тем как покупать недвижимость в новостройке.
"В первую очередь, внимание надо обратить на договор. Потребовать изменения в договоре, если что-то не устраивает. Грузия - маленькая страна, тут прозрачная система, и достаточно легко узнать подноготную каждой компании. Надо очень скрупулезно подходить к вопросу как с юридической точки зрения, так и с имиджевой", - сказал Гочелеишвили.
На рынке недвижимости много компаний, но не у всех одинаковая репутация – не все компании сдают объекты во время или в обещанном виде.
"Проследить за этими вопросами достаточно легко. Просто нужно уделить чуть больше внимания, чуть больше времени. Поскольку эмоциональная покупка потом может обернутся недовольством", - отметил Гочелеишвили.
